48 Real Estate Bubbles, Crashes and Lessons

27 ستمبر 2007: امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ میں بحران کے آثار، عالمی رئیل اسٹیٹ پر گہرے اثرات

27 ستمبر 2007 امریکی ہاؤسنگ بحران کے دوران ایک اہم تاریخ ثابت ہوئی، جب تازہ اعدادوشمار نے پراپرٹی مارکیٹ میں آنے والی مندی کی شدت واضح کردی۔ یہ بحران بتدریج رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے نکل کر وسیع تر مالیاتی نظام کے لیے خطرہ بن رہا تھا۔ امریکی محکمہ تجارت کے مطابق اگست 2007 میں نئے سنگل فیملی گھروں کی فروخت میں 8.3 فیصد کمی ریکارڈ کی گئی اور یہ فروخت سات سال کی کم ترین سطح پر پہنچ گئی۔ نئے گھر کی اوسط قیمت بھی ایک سال کے دوران 7.5 فیصد کم ہوکر تقریباً 225,000 ڈالر رہ گئی۔ یہ اعدادوشمار ایسے وقت میں سامنے آئے جب امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ پہلے ہی کمزور طلب، بڑھتے ہوئے مکانات کے ذخیرے اور رہائشی قرضوں کی سخت ہوتی شرائط کے دباؤ میں تھی۔ ہاؤسنگ مارکیٹ کی صورتحال بگڑنے کی ایک بڑی وجہ سب پرائم مارگیج مارکیٹ کے مسائل تھے، جہاں نسبتاً زیادہ کریڈٹ رسک رکھنے والے افراد کو ہاؤسنگ قرضے فراہم کیے گئے تھے۔ جب گھروں کی قیمتوں میں اضافہ رک گیا اور کئی مارکیٹوں میں قیمتیں گرنے لگیں تو محدود ایکویٹی رکھنے والے قرض داروں کے لیے اپنے قرضوں کی ری فنانسنگ مشکل ہوگئی۔ نتیجتاً قرضوں کی عدم ادائیگی اور گھروں کو ضبط کرنے کے واقعات میں اضافہ ہوا، جس سے مزید مکانات کمزور ہوتی پراپرٹی مارکیٹ میں شامل ہوگئے۔ اس بحران کے اثرات صرف امریکی گھر مالکان یا مقامی پراپرٹی مارکیٹ تک محدود نہیں رہے۔ رہائشی قرضوں کو بڑی تعداد میں سکیورٹیز کی شکل دے کر دنیا بھر کے سرمایہ کاروں کو فروخت کیا گیا تھا، جس سے رئیل اسٹیٹ، بینکوں، سرمایہ کاری اداروں اور عالمی مالیاتی منڈیوں کے درمیان مضبوط تعلق قائم ہوگیا۔ مارگیج نقصانات کے خدشات بڑھنے پر سرمایہ کاروں نے مارگیج سے متعلق سکیورٹیز سے فاصلہ اختیار کرنا شروع کیا جبکہ قرض دینے والے اداروں نے کریڈٹ مزید سخت کردیا۔ 27 ستمبر کے اعدادوشمار محض امریکی گھروں کی فروخت میں کمی کی نشاندہی نہیں کر رہے تھے بلکہ یہ ان واقعات کی ایک کڑی تھے جنہوں نے بالآخر 2008 کے عالمی مالیاتی بحران کی بنیاد مضبوط کی۔ اس بحران کے نتیجے میں بڑے پیمانے پر گھروں کی ضبطی، پراپرٹی کی قیمتوں میں کمی، قرضوں کی سخت شرائط اور مالیاتی ضوابط میں اہم تبدیلیاں دیکھنے میں آئیں۔ رئیل اسٹیٹ کے تناظر میں یہ واقعہ اس بات کی واضح مثال بن گیا کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کس طرح بینکاری، سرمایہ کاری اور عالمی معیشت سے جڑی ہوئی ہے۔ گھروں اور مارگیج سے شروع ہونے والی مندی نے بالآخر جدید دور کے انتہائی اہم مالیاتی بحرانوں میں سے ایک کو جنم دیا۔