Real Estate Bubbles, Crashes & Lessons

2008 : ہاؤسنگ اور مارگیج بحران نے عالمی مالیاتی نظام کو شدید دباؤ میں ڈال دیا

7 اکتوبر 2008 عالمی مالیاتی اور رئیل اسٹیٹ تاریخ کے اہم دنوں میں شمار ہوتا ہے، جب امریکا اور دیگر بڑی معیشتوں کے مالیاتی نظام شدید دباؤ کا شکار تھے اور ہاؤسنگ و مارگیج بحران عالمی مالیاتی عدم استحکام کا مرکزی سبب بن چکا تھا۔ اسی روز امریکی فیڈرل ریزرو کے چیئرمین بین برنانکے نے واشنگٹن میں خطاب کرتے ہوئے کہا کہ امریکا اور دنیا کے کئی دیگر حصوں کے مالیاتی نظام غیر معمولی دباؤ میں ہیں، خصوصاً کریڈٹ اور منی مارکیٹس شدید مشکلات سے دوچار ہیں۔ اس بحران کی بنیادی جڑ امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ میں طویل عرصے تک قیمتوں میں تیز اضافے، آسان قرضوں اور کمزور مارگیج معیار میں تھی۔ جب مکانوں کی قیمتیں گرنا شروع ہوئیں تو قرض نادہندگی اور فورکلوژرز میں اضافہ ہوا، جس کے نتیجے میں مارگیج سے منسلک مالیاتی اثاثوں اور سکیورٹیز کی قدر بھی تیزی سے کم ہونے لگی۔ فیڈرل ریزرو کے مطابق ہاؤسنگ مارکیٹ کی گراوٹ اور خراب قرض دینے کے طریقوں نے مالیاتی اداروں کو بڑے نقصانات سے دوچار کیا اور بحران کو مزید سنگین بنایا۔ 7 اکتوبر 2008 کو فیڈرل اوپن مارکیٹ کمیٹی نے ایک ہنگامی کانفرنس کال بھی کی۔ اس اجلاس میں چیئرمین برنانکے نے صورتحال کو “غیر معمولی” قرار دیتے ہوئے کہا کہ مسئلہ صرف ایک مارکیٹ تک محدود نہیں بلکہ تقریباً تمام کریڈٹ مارکیٹس شدید دباؤ میں ہیں۔ اسی دن امریکی فیڈرل ریزرو نے کمرشل پیپر فنڈنگ فیسیلٹی قائم کرنے کا بھی اعلان کیا تاکہ منجمد ہوتی کریڈٹ مارکیٹس میں نقدی اور قرض کی دستیابی بہتر بنائی جا سکے۔ اگلے روز یعنی 8 اکتوبر 2008 کو، فیڈرل ریزرو، بینک آف انگلینڈ، یورپی مرکزی بینک اور دیگر بڑے مرکزی بینکوں نے غیر معمولی مشترکہ اقدام کرتے ہوئے شرح سود میں کمی کی۔ رئیل اسٹیٹ کی تاریخ میں اس دور کی اہمیت یہ ہے کہ اس نے ثابت کیا کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کا بحران صرف مکانوں کی قیمتوں تک محدود نہیں رہتا۔ جب مارگیج قرض بینکنگ، سرمایہ کاری اور سکیورٹائزیشن کے نظام کے ساتھ گہرائی سے منسلک ہوں تو پراپرٹی مارکیٹ میں گراوٹ پورے مالیاتی نظام کیلئے خطرہ بن سکتی ہے۔ 2008 کے بحران کے بعد دنیا بھر میں مارگیج قرضوں، بینکوں کے سرمایہ جاتی تقاضوں، قرض لینے والوں کی اہلیت کی جانچ اور پراپرٹی سے منسلک مالیاتی اثاثوں کی نگرانی سخت کی گئی۔ امریکی فیڈرل ریزرو نے بعد میں ہاؤسنگ سے منسلک حکومتی اداروں اور مارگیج بیکڈ سکیورٹیز کی خریداری کیلئے بڑے پروگرام بھی شروع کیے تاکہ مارگیج مارکیٹ اور مالیاتی نظام کو مستحکم کیا جا سکے۔ 7 اکتوبر 2008 کا دن رئیل اسٹیٹ تاریخ میں اس سبق کے طور پر یاد رکھا جاتا ہے کہ غیر معمولی پراپرٹی قیمتیں، آسان قرض، کمزور قرض دہی کے معیار اور حد سے زیادہ مالیاتی خطرات مل کر ایک مقامی ہاؤسنگ بحران کو عالمی مالیاتی بحران میں تبدیل کر سکتے ہیں۔ امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ کی گراوٹ، سب پرائم مارگیجز اور مارگیج بیکڈ سیکیورٹیز کے نقصانات نے مالیاتی بحران کو عالمی سطح پر پھیلا دیا۔