ہاؤسنگ فنانس

امریکا میں نیشنل ہاؤسنگ ایکٹ پر صدر روزویلٹ نے دستخط کئے

امریکی صدر فرینکلن ڈی روزویلٹ نے نیشنل ہاؤسنگ ایکٹ پر دستخط کیے، جو رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ فنانس کی تاریخ کا ایک اہم قانون سمجھا جاتا ہے۔ گریٹ ڈپریشن کے دوران متعارف کرائے گئے اس قانون کا مقصد متاثرہ ہاؤسنگ مارکیٹ کو بحال کرنا، تعمیراتی شعبے کو سہارا دینا اور عام امریکی شہریوں کے لیے گھروں کی فنانسنگ کو زیادہ مستحکم بنانا تھا۔ اس ایکٹ کے تحت وفاقی مارگیج انشورنس نظام متعارف کرایا گیا، جس سے قرض دینے والے اداروں کا رسک کم ہوا اور ایسے وقت میں ہاؤسنگ فنانس پر اعتماد بحال کرنے میں مدد ملی جب foreclosures اور معاشی غیر یقینی صورتحال عام تھی۔ اس قانون نے طویل مدتی ہوم لونز کی حوصلہ افزائی کر کے جدید ہوم لون مارکیٹ کی تشکیل میں بھی اہم کردار ادا کیا اور گھر کی ملکیت کو زیادہ قابل رسائی بنایا۔ وقت کے ساتھ نیشنل ہاؤسنگ ایکٹ امریکی رئیل اسٹیٹ تاریخ کی سب سے بااثر ہاؤسنگ پالیسیوں میں شامل ہو گیا، جس نے مارگیج لینڈنگ، رہائشی ترقی اور امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ کے مجموعی ڈھانچے پر گہرے اثرات مرتب کیے۔

12 جنوری 1831 کو عالمی ریئل اسٹیٹ کی تاریخ میں ایک ایسا واقعہ رونما ہوا جس نے زمین اور مکان کو اشرافیہ کی ملکیت سے نکال کر عام آدمی کی دسترس میں لا کھڑا کیا۔ اسی روز امریکہ کے شہر فلاڈیلفیا میں دنیا کی پہلی Building and Loan Association یعنی آکسفورڈ پروویڈنٹ کا قیام عمل میں آیا۔ یہ ادارہ باہمی تعاون کے اصول پر قائم کیا گیا، جہاں عام شہری اپنی محدود بچتیں جمع کرتے اور انہی مشترکہ وسائل سے ایک دوسرے کو مکان تعمیر کرنے کے لیے قرض فراہم کیا جاتا۔ یہی ماڈل آگے چل کر جدید ہاؤسنگ فنانس، مورگیج اور ہوم لون نظام کی بنیاد بنا۔ اس تاریخی اقدام نے پہلی مرتبہ متوسط طبقے کو یہ حق دیا کہ وہ اپنی ذاتی رہائش کا مالک بن سکے۔ زمین، جو صدیوں تک بادشاہوں، نوابوں اور بڑے زمینداروں کی طاقت اور سماجی برتری کی علامت سمجھی جاتی تھی، رفتہ رفتہ ایک عام شہری کے لیے قابلِ حصول اثاثہ بننے لگی۔ اسی نظام کے تحت شہری آبادیوں کی منصوبہ بند توسیع ممکن ہوئی اور ریئل اسٹیٹ ایک باقاعدہ معاشی صنعت کی صورت میں سامنے آئی۔ 12 جنوری 1831 کو ہونے والا یہ واقعہ آج کے جدید شہروں، رہائشی اسکیموں، بینک فنانسنگ اور شہری منصوبہ بندی کی فکری بنیاد سمجھا جاتا ہے۔ موجودہ دور میں پاکستان سمیت دنیا بھر میں جو ہاؤسنگ فنانس نظام رائج ہے، اس کی فکری جڑیں اسی تاریخی دن سے جا ملتی ہیں۔

امریکہ میں قومی ہاؤسنگ پالیسی کا نیا دور، صدر ہوور نے ہوم بلڈنگ کانفرنس کا افتتاح کر دیا

امریکہ میں جاری معاشی بحران کے تناظر میں آج صدر ہربرٹ ہوور Herbert Hoover کی زیرِ صدارت White House Conference on Home Building and Home Ownership کا باضابطہ آغاز ہو گیا۔ اس ملک گیر کانفرنس میں تعمیرات، رہائشی فنانس، شہری منصوبہ بندی اور لینڈ لا کے تین ہزار سے زائد ماہرین نے شرکت کی۔ اجلاس میں اس حقیقت پر زور دیا گیا کہ اگرچہ نجی شعبہ ہاؤسنگ اور تعمیرات میں پہلے بھی سرگرم رہا ہے ، مگر اس کی کوششیں بکھری اور غیر منظم ہیں کانفرنس کا مقصد پہلی مرتبہ نجی شعبے کو وفاقی سطح پر رہائشی پالیسی کا باقاعدہ اور منظم حصہ بنانا تھا تاکہ گھر کی ملکیت کے فروغ، تعمیراتی سرگرمیوں کی بحالی اور ہاؤسنگ فنانس کے بحران کے حل کے لیے مشترکہ حکمت عملی تیار کی جا سکے۔ افتتاحی سیشن میں رہائشی قرضوں کے کم زور نظام، تعمیراتی کوڈز، شہری منصوبہ بندی، بنیادی ڈھانچے اور کم آمدنی والے گھرانوں کے لیے مالی معاونت جیسے معاملات پر مختلف کمیٹیوں نے ابتدائی سفارشات پیش کیں۔ صدر ہوور نے اپنے خطاب میں گھر کی ملکیت کو قومی استحکام اور معاشی بحالی کا بنیادی ستون قرار دیتے ہوئے کہا کہ منظم نجی شراکت داری ہی تعمیراتی شعبے کو دوبارہ کھڑا کر سکتی ہے۔ کانفرنس کی سفارشات سے توقع ہے کہ وہ آئندہ برسوں میں امریکی ہاؤسنگ پالیسی کے لیے بنیادی رہنما اصول بنیں گی اور رہائشی شعبے میں وفاقی حکومت اور نجی اداروں کی مشترکہ شراکت ایک نئے دور کا آغاز کرے گی۔

امریکہ میں سستی رہائش کا وفاقی قانون نافذ

واشنگٹن امریکہ میں آج سستی رہائش کے شعبے میں ایک اہم پیش رفت ہوئی جب صدر جارج ایچ ڈبلیو بش نے Cranston–Gonzalez National Affordable Housing Act پر رسمی دستخط کر کے اسے وفاقی قانون کا درجہ دے دیا۔ اس قانون کے تحت کم آمدنی والے خاندانوں، بے گھر افراد اور پسماندہ شہری علاقوں کے لیے وسیع رہائشی فنڈنگ اور ہاؤسنگ پروگراموں کا آغاز کیا جا رہا ہے۔ قانون کے مطابق HOME Investment Partnerships Program قائم کیا گیا ہے جس کے ذریعے ریاستوں اور مقامی حکومتوں کو براہ راست گرانٹس فراہم کی جائیں گی۔ ان فنڈز کا مقصد سستی رہائش کی تعمیر، موجودہ رہائشی یونٹس کی بحالی، اور غریب گھرانوں کے لیے ہوم اونرشپ کے نئے مواقع پیدا کرنا ہے۔ قانون میں HOPE پروگرام کی منظوری بھی شامل ہے جس کے تحت عوامی رہائشی یونٹس میں مقیم کرایہ داروں کو اپنی رہائش خریدنے کی سہولت فراہم کی جائے گی۔ اس کے علاوہ بے گھر افراد کے لیے ہنگامی اور مستقل رہائش کے پروگرام، کم آمدنی والے کرایہ داروں کے لیے معاونتی فنڈز، اور شہری علاقوں کی تجدید کے لیے وفاقی بلاک گرانٹس جاری کیے جائیں گے۔ Cranston–Gonzalez Act کے تحت پبلک ہاؤسنگ کی مرمت، رہائشی واؤچرز، اور شہری ترقی کے متعدد منصوبوں کے لیے نئے وفاقی معیار مقرر کیے گئے ہیں، جن کے مطابق ریاستوں کو آئندہ بجٹ سال سے اپنے رہائشی پروگرام اسی نئے فریم ورک کے تحت چلانا ہوں گے۔ امریکی محکمہ ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈیولپمنٹ نے تصدیق کی ہے کہ نئے فنڈز کا اجرا فوری طور پر شروع کیا جا رہا ہے۔ یہ قانون 1990 کے وفاقی ہاؤسنگ بجٹ کے بنیادی حصے کے طور پر آج نافذ کیا گیا ہے

پاکستان نے کم آمدنی والے خاندانوں کے لیے پہلی رسمی ہاؤسنگ پالیسی کا اعلان کیا

30 اکتوبر 1980 کو پاکستان نے کم آمدنی والے خاندانوں کے لیے اپنی پہلی جامع ہاؤسنگ پالیسی کا اعلان کیا، جس نے قومی رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کے نقطہ نظر میں اہم تبدیلی کی نشاندہی کی۔ اس پالیسی نے سستی رہائش کی تعمیر کے لیے فریم ورک قائم کیے، کم لاگت والے ہاؤسنگ یونٹس کے لیے سبسڈی کے میکانزم متعارف کرائے، اور قومی بینکنگ اداروں کے ذریعے خصوصی فنانسنگ کے اختیارات بنائے۔ اس اقدام نے کراچی اور لاہور جیسے بڑے شہروں میں بڑھتی ہوئی شہری رہائشی قلت کو حل کیا جبکہ رہائشی ترقی میں عوامی-نجی شراکت داری کے لیے رسمی چینلز قائم کیے۔ اس پالیسی نے مستقبل کے سستی رہائش کے اقدامات کی بنیاد رکھی اور رہائشی عدم مساوات کو حل کرنے کے حکومتی پہلے نظامی نقطہ نظر کی نمائندگی کی۔

نیویارک شہر وفاقی قرضے کی گارنٹی کے ذریعے دیوالیہ پن سے بچ گیا

30 اکتوبر 1975 کو نیویارک شہر قریب المرگ دیوالیہ پن سے بچ گیا جب صدر گیرالڈ فورڈ نے وفاقی قرضے کی ضمانتوں کی منظوری دی۔ مالیاتی بحران نے تمام میونسپل سروسز اور تعمیراتی منصوبوں کو روکنے کی دھمکی دی تھی، جس سے میٹروپولیٹن علاقے بھر میں پراپرٹی کی قیمتیں گرنے کا خطرہ تھا۔ وفاقی مداخلت نے ہاؤسنگ مارکیٹ کو مستحکم کیا اور اجتماعی فار کلوجرز کو روکا۔ اس واقعے نے میونسپل مالیاتی انتظام کے لیے اہم نظائر قائم کیے اور ثابت کیا کہ حکومتی مداخلت شہری رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں نظامی کمی کو روک سکتی ہے۔

امریکہ میں پہلے 'انسٹیٹیوشنل مارگیج' کی شروعات

27 اکتوبر 1835 کو، پہلا باضابطہ انسٹیٹیوشنل مارگیج سسٹم 'Terminating Building Societies' (TBS) کے ذریعے امریکہ میں ابھرا، جو غیر رسمی پراپرٹی لین دین سے منظم ہوم فنانسنگ کی طرف ایک انقلابی تبدیلی کی نشاندہی کرتا ہے۔ ان سوسائٹیز نے رکن وسائل کو جمع کیا تاکہ منظم رہن قرضے دینے کی فراہمی کی جا سکے، جو جدید بینکنگ کے لیے بنیادی اصول قائم کرتی ہیں۔

امریکی فیڈرل ریزرو کے سود کی شرح میں اضافے نے ہاؤسنگ مارکیٹ پر دباؤ ڈالا

27 اکتوبر 1994 کو، فیڈرل ریزرو کے جارحانہ سود کی شرح میں اضافے نے امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ پر نمایاں دباؤ ڈالا، جو مانیٹری پالیسی اور رئیل اسٹیٹ کی سرگرمی کے درمیان طاقتور کنکشن کا مظاہرہ کرتا ہے۔ 1994 کے دوران شرح میں اضافے کی سیریز براہ راست اعلی رہن کی شرحوں میں ترجمہ ہوئی، جس نے گھروں کی فروخت کو سست کیا، دوبارہ مالی اعانت کی سرگرمی کو کم کیا، اور قومی سطح پر قیمت کی قدر کو معتدل کیا۔

عظیم کساد بازاری میں نیو ڈیل دور کی ہاؤسنگ اصلاحات

26 اکتوبر 1933 کو، امریکی نیو ڈیل نے عظیم کساد بازاری کے دوران تبدیلی لانے والی ہاؤسنگ اصلاحات متعارف کروائیں۔ ہوم اوونرز لون کارپوریشن (HOLC) اور فیڈرل ہاؤسنگ ایڈمنسٹریشن (FHA) قائم کیے گئے تاکہ فورکلوژرز کو روکا جا سکے، پراپرٹی ویلیو کو مستحکم کیا جا سکے، اور طویل مدتی امورٹائزڈ رہن متعارف کروائے جا سکیں۔ ان اقدامات نے حکومتی حمایت یافتہ رہن انشورنس بنا کر، قرض دینے کے طریقوں کو معیاری بنا کر، اور لاکھوں لوگوں کے لیے گھر کی ملکیت کو قابل رسائی بنا کر ہوم فنانسنگ میں انقلاب برپا کیا۔

کوانٹیٹیو ایزنگ پروگرامز نے رئیل اسٹیٹ کی بحالی کو فروغ دیا

26 اکتوبر 2012 کو، فیڈرل ریزرو کے کوانٹیٹیو ایزنگ پروگرامز نے مالیاتی بحران سے امریکی رئیل اسٹیٹ کی بحالی کو نمایاں طور پر تیز کیا۔ مارگیج بیکڈ سیکیورٹیز خریدنے اور سود کی شرحیں تاریخی حد تک کم رکھنے کے ذریعے، فیڈ نے ہاؤسنگ مارکیٹس میں کافی لیکویڈیٹی انجیکٹ کی، جس سے رہن زیادہ سستی ہو گئی اور پراپرٹی کی مانگ میں اضافہ ہوا۔

پاکستان کی 1992 ہاؤسنگ فنانس پالیسی نے رئیل اسٹیٹ کی ترقی کو فروغ دیا

25 اکتوبر 1992 کو حکومتِ پاکستان نے ہاؤسنگ فنانس پالیسی متعارف کرائی جس کا مقصد عوام کے لیے گھر کی ملکیت کو آسان بنانا اور رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو فروغ دینا تھا۔ اس پالیسی سے بینکوں اور ہاؤس بلڈنگ فنانس کارپوریشن کو کم شرح سود پر قرضے دینے کا اختیار ملا، جس سے رہائشی تعمیرات اور نجی سرمایہ کاری میں اضافہ ہوا۔

پاکستان میں پہلی ہاؤس بلڈنگ فنانس اسکیم کا آغاز

21 اکتوبر 1959 کو پاکستان میں ہاؤس بلڈنگ فنانس کارپوریشن (ایچ بی ایف سی) کے تحت پہلی ہاؤس بلڈنگ فنانس اسکیم کا آغاز کیا گیا۔ اس اقدام کا مقصد متوسط طبقے کو سبسڈی والی شرح سود پر سستی رہائشی قرضے فراہم کرنا تھا۔ اس اسکیم نے شہری علاقوں میں رہائشی تعمیرات کو نمایاں طور پر فروغ دیا اور ہزاروں خاندانوں کو اپنا گھر بنانے کا موقع فراہم کیا۔ اس نے پاکستان کے رہائشی فنانس کے شعبے کی بنیاد رکھی اور آنے والے برسوں میں رہائشی مالیاتی خدمات کی راہ ہموار کی۔

1933: امریکہ میں ہوم اونرز لون کارپوریشن کا قیام عمل میں آیا

ہوم اونرز لون کارپوریشن (ایچ او ایل سی) کو 1933 میں ایک قانون کے تحت امریکہ میں قائم کیا گیا تاکہ گھروں کے مالکان کو کم شرح سود (5 فیصد) پر قرضے فراہم کیے جا سکیں اور جائیدادوں کی ضبطی کو روکا جا سکے۔ یہ ادارہ مقررہ شرح سود پر ہاؤسنگ قرضے فراہم کرنے والا اولین ادارہ بھی تھا۔ اس ادارے کے قیام کے وقت امریکہ میں تقریباً 41 فیصد گھریلو رہن (Mortgage) قرضے نادہندگی کا شکار ہو چکے تھے۔ ایچ او ایل سی نے 1936 تک قرضوں کی درخواستیں قبول کیں اور اس دوران 9 لاکھ 92 ہزار 531 گھروں کے قرضوں کو مؤثر انداز میں ری فنانس کیا۔ بعد ازاں، جب 15 سالہ قرضوں کی آخری قسط بھی وصول کر لی گئی تو ہوم اونرز لون کارپوریشن نے 1951 میں اپنی سرگرمیاں ختم کر دیں۔